Avocat en droit des baux d'habitation à Clermont-Ferrand
BAUX D'HABITATION
Avocat bail d'habitation · Loyers impayés · Expulsion locataire · Abandon de logement · Clermont-Ferrand
Un accompagnement de proximité avec Maître Gninafon
Me Léonid Gninafon
Avocat associé & cogérant
Avocat au Barreau de Clermont-Ferrand. Titulaire d'un DESS en droit des assurances (Université Lyon III). Associé et cogérant de LKJ Avocats.
Un litige locatif peut rapidement devenir une source d'inquiétude, que vous soyez propriétaire bailleur ou locataire. Loyers impayés qui s'accumulent, procédure d'expulsion engagée contre vous, logement abandonné par un locataire, congé contesté, dépôt de garantie retenu sans justification : ces situations exigent une réponse juridique adaptée, dans des délais souvent contraints par la loi.
Me Léonid Gninafon, avocat associé et cogérant du cabinet LKJ Avocats, intervient en droit des baux d'habitation devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand et la cour d'appel de Riom. Il accompagne aussi bien les bailleurs que les locataires dans la résolution de leurs litiges locatifs.
1. Recouvrement
Lorsqu'un locataire cesse de régler son loyer, le bailleur doit agir rapidement tout en respectant une procédure encadrée. Nous intervenons dès la mise en demeure, puis dans le cadre de la procédure de résiliation du bail et de l'expulsion si nécessaire, en coordination avec les services de la préfecture du Puy-de-Dôme et les commissaires de justice.
Nos interventions
2. Procédure
Que vous soyez bailleur souhaitant récupérer votre logement ou locataire confronté à une procédure d'expulsion, nous vous assistons à chaque étape : commandement de payer, assignation devant le juge des contentieux de la protection, audience, exécution de la décision. Les délais et les conditions de la trêve hivernale sont des paramètres que nous intégrons dès le début du dossier.
Les situations dans lesquelles nous intervenons
Bailleurs et locataires — à chaque étape de la procédure, du conseil au contentieux.
4. Congés
Le congé pour vendre, le congé pour reprise et le congé pour motif légitime et sérieux sont soumis à des conditions de forme et de délai strictes. Un congé irrégulier est nul. Nous vérifions la conformité de votre congé ou contestons celui qui vous est adressé.
5. Fin de bail
Lorsqu'un locataire quitte les lieux sans donner congé, la procédure de reprise du logement obéit à des règles précises. Nous vous accompagnons dans les démarches auprès du commissaire de justice et du juge, pour que la reprise se fasse dans un cadre sécurisé.
6. Voisinage
Que le trouble provienne d'un autre locataire ou d'un tiers, le bailleur a une obligation de garantir la jouissance paisible du logement. Nous agissons tant pour le locataire victime que pour le bailleur mis en cause.
Les litiges relatifs à la restitution du dépôt de garantie ou à la contestation de l'état des lieux de sortie sont fréquents. Nous intervenons en négociation amiable ou, si nécessaire, devant le juge.
Loyers impayés et recouvrement locatif
Expulsion et résiliation de bail
3. Reprise
Abandon de logement
Congé du bailleur ou du locataire
Dépôt de garantie et état des lieux
Troubles de voisinage et jouissance paisible
En pratique
Le commandement de payer
Lorsque le bail contient une clause résolutoire (ce qui est le cas dans la quasi-totalité des baux d'habitation), la première étape formelle est la délivrance d'un commandement de payer par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice). Cet acte doit viser la clause résolutoire et laisser au locataire un délai pour régulariser sa dette. Depuis la loi du 27 juillet 2023, ce délai est de six semaines pour les baux conclus ou renouvelés après cette date. Pour les baux antérieurs contenant une clause résolutoire mentionnant expressément un délai de deux mois, ce dernier peut continuer à s'appliquer (Cour de cassation, 3e chambre civile, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002). Nous vérifions systématiquement le libellé de votre bail pour sécuriser la procédure. Pendant ce délai, le locataire peut solliciter une aide du fonds de solidarité pour le logement (FSL).
L'assignation devant le juge
Si le locataire ne régularise pas dans le délai, nous préparons l'assignation devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand. L'assignation doit être notifiée à la préfecture via la CCAPEX (la commission de coordination des actions de prévention des expulsions) dans un délai légal avant l'audience, afin de permettre l'établissement d'un diagnostic social et financier. Le dossier comprend le bail, le décompte des sommes dues, le commandement de payer et la preuve de sa signification.
L'audience et le jugement
À l'audience, le juge peut constater la résiliation du bail et condamner le locataire au paiement des arriérés. Il peut aussi accorder des délais de paiement au locataire, dans la limite de trois années (article 24 de la loi du 6 juillet 1989, par dérogation au délai de droit commun de deux ans), à condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette et qu'il ait repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Si ces délais ne sont pas respectés, la résiliation devient définitive.
L'exécution et l'expulsion
Une fois le jugement obtenu et les voies de recours épuisées, un commandement de quitter les lieux est délivré par le commissaire de justice. Si le locataire ne part pas, le commissaire peut demander le concours de la force publique auprès de la préfecture. Cette dernière étape est suspendue pendant la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars), sauf exception. Si la préfecture tarde à accorder le concours de la force publique, la responsabilité de l'État peut être engagée pour obtenir l'indemnisation du préjudice subi par le bailleur pendant la période d'attente.
Comment se déroule une procédure pour loyers impayés ?
Notre méthode
Chaque dossier commence par un entretien approfondi au cabinet, au 12 avenue Marx Dormoy à Clermont-Ferrand. Nous analysons les pièces (bail, états des lieux, correspondances, décomptes), identifions les fondements juridiques applicables et vous exposons les options : résolution amiable, médiation, ou procédure judiciaire. Les honoraires sont définis dès ce premier rendez-vous, au forfait ou au temps passé selon la nature du dossier.
Notre approche
Téléphone
Adresse
Centre Onslow 12 avenue Marx Dormoy
63000 Clermont-Ferrand
Horaires d'ouverture
9h - 12h / 14h - 17h
Informations pratiques
Le cabinet à Clermont-Ferrand
Premier rendez-vous
Premier entretien sur rendez-vous, au cabinet ou en visioconférence.
Vous avez besoin d'un accompagnement dans un litige locatif ?
Vos questions
Quel est le délai pour récupérer mon dépôt de garantie ?
Le bailleur dispose d'un mois pour restituer le dépôt de garantie si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, et de deux mois en cas de dégradations constatées. En cas de retard, une pénalité de 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé s'applique automatiquement (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Mon locataire ne paie plus son loyer, par où commencer ?
La première étape est l'envoi d'un commandement de payer par commissaire de justice. Si le bail contient une clause résolutoire, le locataire dispose d'un délai pour régulariser sa dette avant que la résiliation du bail puisse être constatée par le juge. Un avocat vous permet de sécuriser chaque étape et d'éviter les erreurs de procédure qui retarderaient la reprise du logement.
Quels sont les honoraires d'un avocat pour un litige locatif ?
Les honoraires dépendent de la nature et de la complexité du dossier. Lors du premier rendez-vous, nous vous remettons une convention d'honoraires détaillant les modalités (forfait ou temps passé). Consultez notre page honoraires pour plus d'informations.
La trêve hivernale empêche-t-elle toute procédure ?
La trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars) suspend uniquement l'exécution des expulsions, pas les procédures judiciaires. Vous pouvez engager une action en résiliation de bail et obtenir un jugement pendant cette période. L'expulsion ne pourra simplement être exécutée qu'à l'issue de la trêve.
Questions fréquentes
LE CABINET
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63000 Clermont-Ferrand
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